中国人在美国买房过程全纪实
美国全国房地产经纪人协会7月8日发布报告显示，在截至3月的一年内，中国人豪掷220亿美元在美国买房，同比增长72%，占外国人购房总额24%。也就是说，海外买家在美国买房的每1美元中，就有24美分出自中国人。值得关注的是，中国人海外购房浪潮正在由原先的“富人阶级”向“中产阶级”蔓延，小额海外置业投资逐步升温。“中产阶级”的买家很多人买房为儿女，因此学区房 （小学到大学） 是他们的主要兴趣点。居住在美国的人抱怨，学区房不但被中国人炒高了，而且“抢”不过这些全部用现金交易的中国人！今天，就跟大家说说中国“中产阶级”父母在美国买学区房那些事。
家住中国南方城市福州的刘碧娟和丈夫一样，都在银行系统工作，40多岁，正是事业步入顶峰的时候，夫妻俩在各自单位都是部门经理，不菲的收入，让他们过著衣食无忧的中产阶级生活。今年6月，刘碧娟以65.5万美元的价格在西雅图买了一栋一家庭的房子，7月，在经纪的帮助下，她把整栋房子出租，租金每个月3500美元。
独子西雅图上大学
自从电影《北京遇上西雅图》上映后，西雅图吸引了更多中国人的目光。刘碧娟说，自己买房跟电影没有半毛钱关系，而且缘起于独生子。
两年前，刘碧娟夫妇把独生子送到西雅图读大学，刘碧娟万里送子来到西雅图。“当时，我根本没有在美国买房的意图，所以，来了一趟，安顿好儿子，稀里糊涂就回去了。那时西雅图给我的印象只是环境好、空气好。”
“对西雅图的房子产生兴趣是在儿子大学二年级时，有一次，他到同学家玩，给我们发回一些照片。那个同学也是中国留学生，我们很惊讶，他在西雅图有房子，而且，从照片上看，房子非常漂亮，于是，我先生对西雅图的房子产生了兴趣。”
随后，刘碧娟让儿子在当地的中文报纸上找一些华人房地产经纪的资讯，挑了一个，给他打去电话，了解儿子大学附近社区房地产市场情况。“我们和经纪交流都是通过微信，他给我们发来房子的照片，以及相关材料。”经过大约半年多的微信往来，刘碧娟大致了解了西雅图房地产市场的状况。夫妻俩认为西雅图的房子很便宜，于是，他们决定在西雅图买房。
他们从经纪推荐的房子中选出有意向的五六处。“我认为情况了解差不多了，就决定自己来西雅图一趟，从这五六个房子中选一栋。”
今年4月，刘碧娟向单位请了7天的年假，从中国飞到西雅图。在西雅图6天时间，她马不停蹄地看房子，做比较。“我最终选中了一栋占地1000平方米，建筑面积300平方米的一家庭房子，一共有4个卧室，两个卫生间，还有车库、地下室。我最满意的是，屋子前面有很大一块空地。”
“我以儿子的名义买房，成交价是65.5万美元，我首付了160万人民币，相当于总价的一半。”一定下房子，刘碧娟就飞回中国，买房的所有手续，她都委托给经纪人和律师。回到中国后，她让几个朋友帮忙，以他们的名义，每人各汇5万美元给律师，另外一半在美国贷款。
“美国的房地产交易市场非常完善，我没想到，从定下协议到房子过户，我们拿到钥匙，仅仅花了两个月的时间。之前听别人说，外国人在美国贷款很难，其实并不难，我向银行提供了夫妻收入证明，我们俩的单位也帮我们出具了证明，就贷到了。律师说，一般首付要35%才有可能贷到款，为了保险起见，我们付了一半的首付。”
美国买房子太合算
“我觉得在美国买房子太合算了，65.5万美元，相当于人民币400多万，在福州，这个价格根本买不到那样环境和品质的房子！我的先生在老家拿到一块“小产权”的地，花200多万人民币盖了一栋楼，装修花了100多万人民币，也将近400万了，比西雅图的房子差多了。而且美国买房，贷款利息比中国低。我在西雅图买房有两方面的考虑，一方面，如果儿子将来留在西雅图工作，那房子就给他。如果他不住，我也可以出租，还可以当做投资。”刘碧娟说。
门前空地 还要盖楼
对于这套房子，刘碧娟还有更大的“雄心壮志”。有一天，她跟一个住在美国的朋友聊天时，踌躇满志地说出自己的计画：“我们家门前的空地很大，我决定过阵子在空地上再盖一栋三层楼的房子，这样又有6个房间了，我就可以把这栋房子当家庭旅馆出租了。我的房子就在儿子大学边上，不愁租不出去。”朋友小心翼翼地问：“你查过图纸吗？你确定那块空地可以盖房吗？那查过你那个区域的zoning吗？允许盖多高的楼？未经批准，将民居改建成家庭旅馆是违法的，你知道吗？”“空地是我家的，我为什么不可以盖？再说，那里离邻居家还有很大一段距离，不影响周围居住的人呀！？”刘碧娟理直气壮地说。
虽然买房过程颇为顺利，但最近，刘碧娟在租房时还是有点烦。儿子暂时不住那栋房，房子不能空著，还是要租出去，于是，刘碧娟再次委托买房的经纪。经纪给她回覆说：“草坪很久没有修剪了，要修剪好 ；屋内地毯要清洗，卫生间水管有点漏水，这些都要做好了，才能出租。”刘碧娟有些忿忿不平：“我觉得房间里地毯蛮干净的，草坪的草也不太高呀！”可既然经纪那么说，她也没办法。只好花钱让经纪代办，这三项就花了将近2000美元。“好在房子最终还是租出去了，月租3500元，基本上够付每年1万多的地税和还贷。可定期修剪草坪，听说冬天来了，还得自扫门前雪，我不住在那，儿子也不会做，到时还要让经纪帮我雇人做，抛开雇人费用，每项经纪还都要收费，一年下来，也是一笔开支，当时买房时，我都不知道有这些事！”她有些担忧地说。
“你知道在美国房东不好当吗？美国大多数州是保护房客的，如果你碰到不交租的恶房客，到时可能赶都赶不走？在出租房子前，你调查过租客的信用吗？” 刘碧娟的美国朋友好心地提醒她。“哎呀，这些我可不知道！”刘碧娟说。
专业人士怎么说
拥有纽约和新州牌照的资深房地产经纪顾铭表示，他接触到的大陆来纽约和新州买房的人士，许多经历与刘碧娟相似。作为职业经纪人，顾铭对大陆来美国买学区房的人士，有以下一些建议：
1. 选择学区房时，对于学区房的学区含金量的考量是第一位的。因为美国地大屋多，很多美国中产阶级又愿意租房，因此，选择时，要对学区的房屋库存量、房价走势以及学区排名的历史资料做个综合评估。
何为好学区，最简单的方法就是根据市教育部门公布的年度学校排名，这份排行榜通常有3个指标：学校环境，其中包括学生出勤率，占总分的15%；学生表现，占总分的30%；学生进步，占总分的55%。因此，好的学区通常在这三方面都有极高的分数，也说明学生将来进入理想大学。也有人用SAT成绩作为指标，这对选择高中学区房也是一个不错的标准。
确定学区含金量主要是确认这个区不只是大陆投资客的热点，同时也是美国当地居民的购房热点。不然的话，将来中国投资客退潮，这些所谓学区房价也会支撑不住。譬如在新州的Tenafly，Englewood Cliff和Millburn， 纽约长岛的Great Neck和Manhasset等犹太人居多的学区是最佳选择。
改建房屋 得按规矩
2. 对于美国房价和土地所有权的性价比优势，人所周共知，可是购房以后的入乡随俗确实是个很大的问题。
美国是个尊重人权，也是有很多社区规章制度的社会，每个小镇，每个社区，甚至到每个街区都有自己的Zoning Code （区域规划代码）。如区域规划把地区划分为single family zoning，multi-family zoning， commerical （商业） zoning， industrial （工业） zoning 等，每个区域，都有相应区域法 （Zoning Law），对楼高、楼宇用途等都有规定。例如，你在single family 区域买的房子，就不允许你自己改建成多家庭的公寓。还有一种区域是“历史遗迹保护区” （historical reservation zoning），在这个区域，就限制了人们对自己房子的改建和扩建。
在美国，屋主不可随便改建房屋，包括室内隔间，如果屋主想改建房屋，必须根据这些规定去申请建筑许可。此外，保持物业外观整洁，草坪的漂亮，也是左邻右舍之间的默契。
3.资料显示，目前中国“房客”在美国消费仅次于加拿大人。为服务中国客户，很多仲介也进一步完善了自己的配套服务，在提供中文咨询和处理交易的同时，还替身在海外的客户打点购房后的维修、管理和出租等事宜。中国买家选择仲介也需“货比三家”，注意在购房之前，一个有责任心的地产经纪人会事先向投资者对房屋和所在社区做各种阐述，分析利弊；购房之后，有责任心的经纪人会为业主提供性价比高的物业管理。
4. 还需提醒中国买房者注意的是，在房屋出租后，租金收入也需要缴纳税收；美国人的遗产免税额度与海外人士有天壤之别。这些购房周边事宜必须向会计师和律师仔细确认后，才能找到各类解决问题的方法和诀窍。因此寻找一个专业团队是必须的，地产经纪人，验房师，贷款经纪，律师，会计师和物业管理公司，每个环节都很重要。
综合以上所述，在投资房产的评估上，需要通过各类资金流，融资成本，购买成本，维护成本，升值潜力，自住可能和换房成本等各类因素的综合考量后，才可以判断是别墅或是公寓更适合自己的投资理念，以此来做出正确的判断。 因为置业投资就像量体裁衣一样，只有选择适合自己的模式，才能轻松投资而无后顾之忧。
买了之后 烦恼才开始
房地产律师陈恒表示，大量中国买家涌入美国房地产市场，他也接触了许多来自中国的买家，发现了他们中普遍存在不了解美国法律、不了解购房及之后的支付费用，因此，带来一些问题。
陈恒指出，在任何地方买房，了解当地的法律非常重要，美国每个州都有自己的法律，因此，建议中国购房者请当地的律师。
美国的法律与中国有很大的不同，一些中国买房者，往往不了解这些，买后“烦恼”不断。比如：遇到不交房租的房客，中国房东会认为，可以天经地义地马上把房客赶走，而在美国则不然，要赶走房客需要启动法律程式，而一旦进入法律程式，往往耗时就比较长。在一些法律偏向房客的州，如纽约州，房东要赶走房客，非“脱了一层皮”不可。
再如：一些中国买家认为房子买了，就是自己的，房子内部隔间是自家的事，他们有的把一家庭的房子隔出多个小房间出租。殊不知，这是违法的。还有的擅自把别墅改成家庭旅馆，陈恒指出，把住家改成家庭旅馆，需要提出申请，这意味著要改变所在区的规划，就像要改变一个法律法规一样，理论上是可以的，但实际操作非常困难，购房者需三思。
买房容易 养房难
陈恒说，与在中国买房不同，在美国买房之后还得养房，美国的房产税收、保险费、管理费用种类众多，一些好的学区除了地税，还另加学校税（school tax），很多中国买家事先不知，在综合考量时没有把这些因素加入，买了房子后才发现。
如地税，一般分为郡税、市税、学区税。这三项，其中一般以学区税最高。各个州不同，税不同，大多在售价的1%到3%之间。税务局有专门的评估人员，每年根据经济增速和资产价值的增长水准，对其进行评估和微调。
此外，房主每年还需交纳一定的房屋财产保险、物业管理费和维修保养费。住宅房保房子失火、淹水、雷击等意外事故。除此之外，社区费或物业费也是一笔开销。房子在统一规划的社区中，一般都有社区费。
有的人买了房子后不出租，在美国，如果购房后选择空置，业主会被要求出钱雇用专门的公司管理。如果把房子委托给当地房地产管理公司出租，还要被收取至少3%的手续费。
陈恒说，种种税收和费用使得美国购房后的持有成本很高。因此，除非房价强劲攀升，一般的炒房并不会获得太大收益。从传统上来说，美国人买房子大多是为了居住，因此美国缺少像国内那么热烈的炒房氛围，中国人跑到美国来炒房，也许终将会败兴而归
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