纽约时报：在纽约如何识别真假房源
在当今时代，下拉菜单和鼠标点击，是物色房源的重要途径。在这样的时代背景下，有一种情况对于部分买家来说，就实在是太熟悉了。一位买家在网上浏览了许多挂牌信息后，一套合作公寓吸引了她的目光。她看了第一页介绍，就喜欢上了这套公寓：她对房子的位置、厨房里的砖砌墙面和房产价格都很满意。
一切看起来都很完美。但是在她联系了卖方经纪人后，发现这套房子已经有人租下或卖掉了。
作为补偿，经纪人给买家看了另一套公寓，并且信誓旦旦地承诺，它跟第一套房子没什么区别。但是买家很快就失望地意识到，这套房子跟她一开始挑中的那套相比，连边都沾不上。她感觉自己被广告骗了，第一套房子可能一开始就不存在。
“当然，这种情况时有发生，这是一种诱购陷阱，”在苏富比国际地产(Sotheby’s International Realty)做了很长时间经纪人的尼基·菲尔德(Nikki Field)说，“经纪人在想尽办法拉客户。”
她解释道，这种手段不仅败坏了行业风气，而且通常没什么效果。
“如果你一开始就采用诱购的手段，买家就不会再来光顾了。”菲尔德说。
近几个月来，这样的“影子挂牌信息”更多了，它们总是阴魂不散，看似正待交易，实际上房子早已卖出、租出或者下市了——业内人士称，之所以 出现这种情况，或许是因为经纪人缺少存货，没有什么可发布的房源。有些不择手段的经纪人为了招徕客户，甚至把其他人的挂牌信息发布在自己的广告上，还号称 独家房源。有经纪人说，这在新开发的项目上很常见。而且，在以独立经纪人居多的布鲁克林，这种情况比在曼哈顿更常见。
同样，买家对这个问题可能也已变得更加敏感，因为有更多人在搜索房源时，会直接联系卖方经纪人，这也是拜网上数据库泛滥所赐，经纪人补充说。
不过显然，这些数据库——尤其是将小经纪公司的挂牌信息整合起来的全国数据库，并不总会提供干净的数据，曼哈顿的一家创立30年的精品房地产公司Wohlfarth & Associates的创始人里克·沃尔法斯(Rick Wohlfarth)说。
“这些站点根本就缺少足够的监管。”沃尔法斯说。
尽管诱售掉包的做法或许并不道德，但也没有到违法的地步。
在买卖双方签约之前，经纪人都还可以推销房子。在成交之前，就算已经有了一个口头协议，卖方一般也会希望经纪人继续介绍他们手里的房源。此外，按照许多网上数据库的规定，经纪人通常有一整天的时间更新站点，因此短暂的更新滞后是允许的，一些数据库的运营人士指出。
纽约州的商业规则只对房产销售方式做出了一般性的规定，州务院是给销售人员和经纪人颁发执照的监管机构，据其规定，“广告当中应该包含对待售或待租房产真实、准确的描述。”
因此，从很大程度上讲，纽约市的在线房源信息是在由房地产行业自行监管，其实际监管机构是纽约房地产委员会(Real Estate Board of New York)，属于行会性质。它代表着纽约市大约1.5万家经纪机构，其中有大约1.2万家主营住宅销售。全市有超过5.3万名经纪人持有州政府颁发的执 照。
所有会员机构发布的挂牌信息（委员会认为这些信息代表着全市90%的房产）都享受委员会的挂牌服务，这项服务简称为 RLS（全称REBNY Listing Service——译注），许多房源信息最终发布在了NY1Residential.com这个网站上。该网站是一个公共数据库，由委员会与其合作伙伴、 有线新闻频道NY1共同运营。
不过，会员有时候会决定将部分挂牌信息从委员会的网站上撤走，这样一来，这些信息就只可供会员 经纪人浏览了，Warbury Realty的高级副总裁史蒂芬·O·戈德施密特(Steven O. Goldschmidt)说。他也是委员会挂牌服务的负责人。上述情况之所以会发生，一般是因为经纪公司想要缩小某个挂牌信息的浏览者范围，而不是将其广 为宣传。
戈德施密特说，按照“经纪合作”的精神，每个挂牌信息不管最终发布在何处，只要房子已被售出，就必须在24小时内更新，除非销售时间刚好是在周末或邮政假期。这是房地产委员会的一项规定。
然而，没有任何官员负责监管这些问题；委员会主要依靠会员的投诉来行使监管职能。
如果经纪人没有更新某个挂牌信息，就有可能受到惩罚，只不过流程比较繁琐。
接到投诉后，只有小组委员会的大多数人认定确有违规事实，才能召开听证会。委员会对违规现象的惩罚是比较重的：首次违规罚款500美元（约合人民币3106元），第三次违规罚款5000元（约合人民币31057元），违规次数达到五次后，经纪人就会被委员会永久除名。
即便如此，没有任何条款明确规定，发布误导性挂牌信息的经纪人应被处以多少罚款。针对“影子挂牌信息”的罚款很少，投诉也是，委员会的官员说。事实上，“在我印象中，2013年一例也没出现过。”戈德施密特说。
他将这一现象，更多地归因于经纪人的自律，而非委员会的失察。他还指出，公司一般也会对经纪人严格管理，因为他们的业绩关系到公司的收入；同样的，经纪人也有宣布成交的动力，因为可以受到委员会的奖励。
“最终的结果就是（挂牌信息的）充分公开，”戈德施密特说，“但是这需要严格的自纠和自律。”
然而有的会员称，委员会做得还不够。“你可以打电话投诉，”上东城的一家精品地产经纪商Olshan Realty的总裁、委员会成员唐娜·奥尔斯汉(Donna Olshan)说， “但是，监管力量真的是完全没有，所以消费者得到的服务很差。我觉得，缺少规范是比诱售掉包更严重的问题。但这是个大问题，而且短期内也解决不了。”
奥尔斯汉的公司在威斯特彻斯特县(Westchester County)也设有办事处。她指出，当地主要的在线挂牌服务——Hudson Gateway多重挂牌服务，是更有效的在线数据库。她说，该站点服务于1.1万名经纪人，也供公众使用，上面的信息经常由经纪人更新。
使用Hudson Gateway的经纪人如果不在24小时内更新挂牌信息，就会面临50美元（约合人民币311元）的罚款。但是即便如此，被罚款的经纪人也很少，网站挂牌 服务的负责人加里·康奈利(Gary Connolly)将此现象归因于自我规范。“拥有1.1万名会员的好处在于，他们会互相检举。”他说。
为避免查找到“影子挂牌信息”，买家可以使用Streeteasy.com这样的聚合搜索引擎。上面的信息有时候比经纪网站上的信息时效性 更强，Streeteasy的总经理苏珊·戴姆勒(Susan Daimler)说。Streeteasy去年已被覆盖全国的房地产服务网站Zillow收购。
戴姆勒说，经纪人知道消费者通常都会从Streeteasy上开始搜索房源，所以会先到Streeteasy上将已售房源的挂牌信息标记为“已售”，然后再去更新自己网站上的信息。“有很多信息是即时更新的。”她说。
除此之外，经纪人称，买家应该谨记，“影子挂牌信息”大多隐藏在售价100万美元（约合人民币621万元）及以下的房源门类中，这类房源的挂牌信息总体也是更多的。
而且，他们注意到，出租屋门类下的“影子挂牌信息”远多于待售房产。而且，在Craigslist这类缺少正规监管的站点，“影子挂牌信息”更加猖獗
顶......叹为观止..... 这个贴子有点意思... 看看，学习学习 好帖，鉴定完毕! 多多益善！ 谢谢楼主分享！
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