career 发表于 2014-4-22 06:45 AM

纽约时报:在纽约如何识别真假房源

在当今时代,下拉菜单和鼠标点击,是物色房源的重要途径。在这样的时代背景下,有一种情况对于部分买家来说,就实在是太熟悉了。
  一位买家在网上浏览了许多挂牌信息后,一套合作公寓吸引了她的目光。她看了第一页介绍,就喜欢上了这套公寓:她对房子的位置、厨房里的砖砌墙面和房产价格都很满意。
  一切看起来都很完美。但是在她联系了卖方经纪人后,发现这套房子已经有人租下或卖掉了。
  作为补偿,经纪人给买家看了另一套公寓,并且信誓旦旦地承诺,它跟第一套房子没什么区别。但是买家很快就失望地意识到,这套房子跟她一开始挑中的那套相比,连边都沾不上。她感觉自己被广告骗了,第一套房子可能一开始就不存在。
  “当然,这种情况时有发生,这是一种诱购陷阱,”在苏富比国际地产(Sotheby’s International Realty)做了很长时间经纪人的尼基·菲尔德(Nikki Field)说,“经纪人在想尽办法拉客户。”
  她解释道,这种手段不仅败坏了行业风气,而且通常没什么效果。
  “如果你一开始就采用诱购的手段,买家就不会再来光顾了。”菲尔德说。
   近几个月来,这样的“影子挂牌信息”更多了,它们总是阴魂不散,看似正待交易,实际上房子早已卖出、租出或者下市了——业内人士称,之所以 出现这种情况,或许是因为经纪人缺少存货,没有什么可发布的房源。有些不择手段的经纪人为了招徕客户,甚至把其他人的挂牌信息发布在自己的广告上,还号称 独家房源。有经纪人说,这在新开发的项目上很常见。而且,在以独立经纪人居多的布鲁克林,这种情况比在曼哈顿更常见。
  同样,买家对这个问题可能也已变得更加敏感,因为有更多人在搜索房源时,会直接联系卖方经纪人,这也是拜网上数据库泛滥所赐,经纪人补充说。
  不过显然,这些数据库——尤其是将小经纪公司的挂牌信息整合起来的全国数据库,并不总会提供干净的数据,曼哈顿的一家创立30年的精品房地产公司Wohlfarth & Associates的创始人里克·沃尔法斯(Rick Wohlfarth)说。
  “这些站点根本就缺少足够的监管。”沃尔法斯说。
  尽管诱售掉包的做法或许并不道德,但也没有到违法的地步。
  在买卖双方签约之前,经纪人都还可以推销房子。在成交之前,就算已经有了一个口头协议,卖方一般也会希望经纪人继续介绍他们手里的房源。此外,按照许多网上数据库的规定,经纪人通常有一整天的时间更新站点,因此短暂的更新滞后是允许的,一些数据库的运营人士指出。
  纽约州的商业规则只对房产销售方式做出了一般性的规定,州务院是给销售人员和经纪人颁发执照的监管机构,据其规定,“广告当中应该包含对待售或待租房产真实、准确的描述。”
   因此,从很大程度上讲,纽约市的在线房源信息是在由房地产行业自行监管,其实际监管机构是纽约房地产委员会(Real Estate Board of New York),属于行会性质。它代表着纽约市大约1.5万家经纪机构,其中有大约1.2万家主营住宅销售。全市有超过5.3万名经纪人持有州政府颁发的执 照。
  所有会员机构发布的挂牌信息(委员会认为这些信息代表着全市90%的房产)都享受委员会的挂牌服务,这项服务简称为 RLS(全称REBNY Listing Service——译注),许多房源信息最终发布在了NY1Residential.com这个网站上。该网站是一个公共数据库,由委员会与其合作伙伴、 有线新闻频道NY1共同运营。
  不过,会员有时候会决定将部分挂牌信息从委员会的网站上撤走,这样一来,这些信息就只可供会员 经纪人浏览了,Warbury Realty的高级副总裁史蒂芬·O·戈德施密特(Steven O. Goldschmidt)说。他也是委员会挂牌服务的负责人。上述情况之所以会发生,一般是因为经纪公司想要缩小某个挂牌信息的浏览者范围,而不是将其广 为宣传。
  戈德施密特说,按照“经纪合作”的精神,每个挂牌信息不管最终发布在何处,只要房子已被售出,就必须在24小时内更新,除非销售时间刚好是在周末或邮政假期。这是房地产委员会的一项规定。
  然而,没有任何官员负责监管这些问题;委员会主要依靠会员的投诉来行使监管职能。
  如果经纪人没有更新某个挂牌信息,就有可能受到惩罚,只不过流程比较繁琐。
  接到投诉后,只有小组委员会的大多数人认定确有违规事实,才能召开听证会。委员会对违规现象的惩罚是比较重的:首次违规罚款500美元(约合人民币3106元),第三次违规罚款5000元(约合人民币31057元),违规次数达到五次后,经纪人就会被委员会永久除名。
  即便如此,没有任何条款明确规定,发布误导性挂牌信息的经纪人应被处以多少罚款。针对“影子挂牌信息”的罚款很少,投诉也是,委员会的官员说。事实上,“在我印象中,2013年一例也没出现过。”戈德施密特说。
  他将这一现象,更多地归因于经纪人的自律,而非委员会的失察。他还指出,公司一般也会对经纪人严格管理,因为他们的业绩关系到公司的收入;同样的,经纪人也有宣布成交的动力,因为可以受到委员会的奖励。
  “最终的结果就是(挂牌信息的)充分公开,”戈德施密特说,“但是这需要严格的自纠和自律。”
   然而有的会员称,委员会做得还不够。“你可以打电话投诉,”上东城的一家精品地产经纪商Olshan Realty的总裁、委员会成员唐娜·奥尔斯汉(Donna Olshan)说, “但是,监管力量真的是完全没有,所以消费者得到的服务很差。我觉得,缺少规范是比诱售掉包更严重的问题。但这是个大问题,而且短期内也解决不了。”
   奥尔斯汉的公司在威斯特彻斯特县(Westchester County)也设有办事处。她指出,当地主要的在线挂牌服务——Hudson Gateway多重挂牌服务,是更有效的在线数据库。她说,该站点服务于1.1万名经纪人,也供公众使用,上面的信息经常由经纪人更新。
   使用Hudson Gateway的经纪人如果不在24小时内更新挂牌信息,就会面临50美元(约合人民币311元)的罚款。但是即便如此,被罚款的经纪人也很少,网站挂牌 服务的负责人加里·康奈利(Gary Connolly)将此现象归因于自我规范。“拥有1.1万名会员的好处在于,他们会互相检举。”他说。
   为避免查找到“影子挂牌信息”,买家可以使用Streeteasy.com这样的聚合搜索引擎。上面的信息有时候比经纪网站上的信息时效性 更强,Streeteasy的总经理苏珊·戴姆勒(Susan Daimler)说。Streeteasy去年已被覆盖全国的房地产服务网站Zillow收购。
  戴姆勒说,经纪人知道消费者通常都会从Streeteasy上开始搜索房源,所以会先到Streeteasy上将已售房源的挂牌信息标记为“已售”,然后再去更新自己网站上的信息。“有很多信息是即时更新的。”她说。
  除此之外,经纪人称,买家应该谨记,“影子挂牌信息”大多隐藏在售价100万美元(约合人民币621万元)及以下的房源门类中,这类房源的挂牌信息总体也是更多的。
  而且,他们注意到,出租屋门类下的“影子挂牌信息”远多于待售房产。而且,在Craigslist这类缺少正规监管的站点,“影子挂牌信息”更加猖獗

bmsn 发表于 2014-4-22 06:45 AM

顶......叹为观止.....

天下无双 发表于 2014-4-22 06:45 AM

这个贴子有点意思...

decemb 发表于 2014-5-3 06:24 AM

看看,学习学习

飞越疯人院 发表于 2014-5-4 05:14 AM

好帖,鉴定完毕!

sub 发表于 2014-5-12 02:33 PM

多多益善!

冷海 发表于 2014-10-20 12:38 AM

谢谢楼主分享!
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